Новости и статьи

Выберите рубрику
Рубрики:
22/04/2022

Три метода оценки коммерческой недвижимости

Ранее, в предыдущей статье, мы упомянули о трех методах оценки коммерческой недвижимости. Сегодня расскажем о них детально:

 

Затратный метод

 

Вся суть этого метода заключается в том, что оценка происходит на основании определения тех издержек, которые необходимых для восстановления или постройки нового аналогичного здания.

 

При расчёте учитывается уровень текущего износа. Алгоритм расчётов делится на следующие этапы:

 

- определение реальной стоимости объекта – при этом нужно брать во внимание наиболее эффективный (доходный) способ эксплуатации;

- расчёт вложений – определяет сколько ресурсов, потребует процесс восстановления аналога;

- определение износа и факторов, обесценивающих объект;

- расчёт окончательной стоимости объекта – к рыночной стоимости объекта недвижимости в текущем периоде прибавляется сумма, которая потребуется для восстановления или полной замены.

Затратный метод считается наиболее востребованным и точным среди специалистов, особенно при оценке недавно построенных или объектов, работа над которыми ещё продолжается, а также в отношении инвестиционных проектов. Однако, у данного подхода есть свои недостатки, которые могут помешать отобразить реальную стоимость объекта. Из-за этого рекомендуется при оценке применять совокупность сразу нескольких методов.

 

 

Сравнительный метод

 

Для определения стоимости конкретного объекта недвижимости, оценщику необходимо сравнить его с аналогичными по характеристикам объектами, чья цена на рынке известна.

 

Деятельность оценщика основывается на двух главных принципах:

 

- спрос и предложение – оценщик выявляет соотношение между потребностью в конкретном объекте и ограниченном предложении аналогов;

- замещение – специалист должен установить насколько целесообразно инвестировать средства в конкретный объект. Если на рынке представлены объекты с аналогичными характеристиками, стоящие дешевле объекта оценки, то логично, что инвестору незачем платить больше.

Данный метод можно применить ко всем объектам, если данные об их продаже есть в свободном доступе. Однако, каждый специалист должен учитывать тот факт, что не существует двух абсолютно одинаковых объектов. Поэтому при осуществлении оценки необходимы корректировки.

 

 

Доходный метод

 

Вся суть этого подхода заключается в том, что стоимость объекта приравнивается к максимальной прибыли, которую инвестор сможет получить после его приобретения. Используя этот метод, оценщик может спрогнозировать ожидаемые доходы на несколько лет вперёд.

 

Используя доходный метод, работа специалиста делится на следующие этапы:

 

- расчёт потенциала прибыли от эксплуатации объекта с учётом текущей ситуации на рынке;

- определение и вычет из потенциальной прибыли объема расходов на эксплуатацию и обслуживание объекта;

- подсчёт чистой прибыли от продажи недвижимости при условии, что сделка будет осуществлена в конце расчётного периода;

- составление отчёта о целесообразности приобретения конкретного объекта на основании полученных данных.

30/11/2024
Как быть многозадачным. Преимущества
В современном мире, где темп жизни постоянно ускоряется, умение справляться с несколькими задачами одновременно становится всё более актуальным
29/11/2024
Секреты достижения успеха
В современном мире успешная карьера является одним из ключевых факторов счастья и самореализации
ЕСЛИ У ВАС ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ
Вы можете задать их нам по телефону 8 (495) 787 07 41
Или оставьте заявку и мы вам перезвоним
Яндекс.Метрика